APUNTES SOBRE EL FENÓMENO DE GENTRIFICACIÓN. UNA LECTURA CRÍTICA AL BANDO 1 Y ALGUNAS PROPUESTAS
Juan Carlos Zentella Gómez*
La gentrificación es un fenómeno multifactorial y no es posible atribuírselo sólo a una causa. Las más frecuentes comentadas en distintos medios en radio, impresos, en foros de discusión y en redes sociales es que es por una falta de oferta de vivienda social o que es por la inmigración de grupos sociales de mayor ingreso que desplazan a habitantes originarios, o bien por la ampliación de la oferta de renta de vivienda de corta estancia a través de plataformas tecnológicas. A mi juicio existen muchas otras causas de las que casi no se habla y que podrían enriquecer las propuestas que ya se han planteado, desde la construcción de más vivienda social, hasta muchos de los planteamientos señalados en el Bando 1, publicado en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el pasado 16 de julio de 2025. Sin embargo, lo más importante de entender es que es la interacción simultánea de estas causas lo que explican este fenómeno.
Falta de construcción de vivienda social, pero también de otras formas de acceso a la vivienda
Una de las primeras causas, comentadas hasta el cansancio y con las que coincido, es la falta de una oferta de vivienda social asequible. Esto es correcto, pero debe entenderse que construir más vivienda social asequible es una solución parcial. Se debe complementar con otras formas de acceso a la vivienda, además de la propiedad. Por ejemplo, la construcción de vivienda para propósitos de renta social. Esto ya ocurre en países como España, Francia o Corea del Sur donde el Estado establece acuerdos con la iniciativa privada para que ésta sólo construya vivienda mientras que la propiedad del suelo y de las viviendas permanece en manos del Estado. Esto permite al Estado arrendar dichas viviendas en rentas sociales asequibles que permiten a familias de menores ingresos acceder a una vivienda. El negocio de la iniciativa privada o del desarrollador estaría sólo en la construcción. No en la compra – venta de departamentos o en la compra del terreno y su desarrollo, pues el terreno le pertenece al Estado o al gobierno de la ciudad.
Naturalmente, lo anterior implica que el Estado o los gobiernos de las ciudades dispongan de un conjunto de instrumentos económicas y fiscales que les permite hacerse de parte de la oferta de suelo en manos de especuladores, que sólo encarecen los precios del mismo y los empujan a la alza, lo que trae por consecuencia, un incremento en los precios de la vivienda. Instrumentos como el impuesto a la plusvalía, y otros que explico más adelante, tendrían que formar parte de una política fiscal y económica que no se plantea en el Bando 1.
Cooperativas de vivienda, figura poco explorada que podrían mitigar los efectos de la gentrificación en materia de acceso a la vivienda
Otra forma de acceso a la vivienda asequible es a través de figuras como las cooperativas. El problema es que no existe un marco jurídico lo suficientemente desarrollado que la impulse, que establezca las especificidades en las relaciones entre la cooperativa de vivienda y los miembros de las mismas; tampoco hay una cultura ni un marco jurídico desarrollado para este tipo de propiedad, como sí lo hay para las propiedades en condominio o en arrendamiento (con sus inconvenientes).
Las cooperativas se rigen por la Ley General de Sociedades Cooperativas, pero se refieren sobre todo a cooperativas no para ejercer el derecho a una vivienda adecuada, sino para comercializar algún producto o bien. Hay un solo artículo (el 26) en dicha Ley que señala que “Las sociedades cooperativas de consumidores podrán dedicarse a actividades de abastecimiento y distribución, así como a la prestación de servicios relacionados con la educación o la obtención de vivienda”. Es decir, es una Ley insuficiente que no está concebida para impulsar la vivienda en cooperativa, como sí ocurre en otros países; quizás el ejemplo más notable en América Latina sea Uruguay con una verdadera política progresista de vivienda en cooperativa que ha permitido abatir rezagos en la calidad y acceso a una vivienda. Este régimen de propiedad no está ni siquiera sugerido en el Bando 1.
La renovación de un barrio valoriza a las propiedades. La gentrificación puede o no ocurrir, dependiendo de si se cuentan con los instrumentos adecuados
Otro de los temas que confunden a la gente es que se habla de “gentrificación” como si se hablara de renovación o revitalización de un barrio, cuando son cosas distintas. Lo que sería peor: el discurso y la forma en la que se le ha dado cobertura en medios y foros de discusión, verían como un riesgo la gentrificación, lo que disuadiría a las autoridades a que renueven y mejoren el parque habitacional, los espacios públicos, la infraestructura básica, etc. “Mejor no renuevo el barrio porque se va a gentrificar”. La gentrificación (expulsión de población originaria por otros segmentos de mayores ingresos que llegan a un barrio), es una consecuencia de la ausencia de mecanismos que eviten que este fenómeno ocurra tras una política de mejoramiento barrial o la revitalización de una colonia. Cualquier intervención que mejore el espacio público, la infraestructura, el equipamiento, las fachadas, el arbolado urbano, etc. tiene por efecto natural el incremento en los valores del suelo. Las propiedades se valorizan y el mercado por sí sólo reacciona, por lo que las propiedades se venden a un precio más alto. Lo mismo ocurre con las rentas, por lo que de no existir una política de control del incremento en las rentas (no de congelamiento, que es totalmente diferente), el efecto del mercado es la expulsión de arrendatarios y pequeños negocios hacia otras zonas más baratas.
No es lo mismo “congelar” las rentas, que regular su incremento a través de contratos justos y regulando la especulación.
Relacionado con el punto anterior, considero un acierto que en el Bando 1, se consideren iniciativas como un control de rentas para evitar incrementos más allá de la inflación, aunque no es realista pretender “estabilizar” las rentas. Estas suben de manera proporcional no sólo a la inflación, sino al incremento de los precios del suelo, y eso es cuando menos el 2% anual de acuerdo con el Lincoln Institut of Land Policy, pero se incrementa mucho más cuando se renueva un barrio, y pueden haber incluso incrementos exponenciales cuando hay una intervención mayor como la construcción de un Centro Comercial, la renovación total de una calle, la construcción de un rascacielos o de un gran centro comercial (ejemplo: Torre Mitika en la Ciudad de México). El incremento en los precios del suelo es un fenómeno inherente a las ciudades y es un fenómeno normal en un mercado inmobiliario funcional, por lo que no tiene sentido pretender controlarlo.
Sin embargo, el problema es que el mercado del suelo en muchas partes del mundo, incluyendo México, es un marcado imperfecto, por naturaleza monopólico, poco transparente y con unas asimetrías de información muy importantes. Ello explica que haya actores económicos (léase propietarios patrimonialistas) que buscan especular con el suelo y no hay autoridad que logre contener dicho fenómeno (cuando menos no en México). Muchas veces las autoridades (léase funcionarios públicos) forman parte de dichos actores. Por ello, creo que, si se busca frenar la escalada de precios y rentas de casas y departamentos, debe empezarse por regular la especulación como expliqué anteriormente, es decir, con instrumentos como el impuesto a la plusvalía, predial creciente en el tiempo, compra forzosa o edificación forzosa tras cierto período de especulación con un predio, zonificación incluyente (que exige al desarrollador incluir un porcentaje del proyecto para vivienda social), expropiación concertada o simple (sólo por causa de utilidad pública y con el pago de correspondiente); entre otros.
Paralelo a este tipo de instrumentos de carácter fiscal para prevenir un incremento especulativo en los precios y las rentas, otro de los factores esenciales para evitar la expulsión de la población es asegurar contratos de arrendamiento justos que establezcan los derechos y obligaciones, tanto del arrendador como del arrendatario, que eviten desalojos injustificados (a veces violentos), pero también despojos de la propiedad a su legítimo dueño; y evite también un incremento injustificado de las rentas. Creo que en este punto, podría contemplarse una política de subsidio directo en apoyo al arrendamiento a ciertos segmentos o población objetivo a fin de evitar desalojos, falta de pagos, etc. Dicho apoyo podría venir a través de un fideicomiso cuyo patrimonio podría constituirse con los instrumentos fiscales señalados anteriormente, o bien, con los impuestos aplicados a propietarios que estén especulando o cuya vivienda esté anunciada en plataformas de arrendamiento de corta estancia.
Apoyar a los comercios locales no sólo con cierto tipo de estímulos, sino con programas de capacitación que mejoren los servicios que prestan
La regulación en el incremento a las rentas no sólo debe ser a la vivienda en arrendamiento, sino, en todo caso, a los comercios y servicios en arrendamiento, y de eso no se habla en el Bando 1. En efecto, si bien es un acierto el programa especial de estímulos a comercio locales planteado en el Bando 1, creo que dicho estímulo debe ir no sólo a mitigar el efecto en el incremento de las rentas (una suerte de subsidio al gasto corriente), sino en un incremento en la productividad de los pequeños negocios (misceláneas, cafeterías, pequeños restaurantes, panaderías, lavanderías, papelerías, etc.) a través del mejoramiento de sus instalaciones (subsidio al gasto de inversión) y sobre todo a la capacitación para que puedan ofrecer un mejor servicio, llevar una mejor contabilidad, implementar una política de contratación de aprendices y perfeccionamiento de oficios, a fin de competir con otros negocios nuevos, que llegan a la zona atraídos por los atributos del barrio o colonia. Creo que esto encajaría bien con una de las iniciativas del Bando 1, a saber, un programa de arraigo comunitario y de protección y preservación del espacio público y del patrimonio histórico, cultural y artístico en las colonias y barrios.
No sirve regular las plataformas como Airbnb o Booking. Se tiene que regular a los propietarios que las usan
Respecto a la regulación de las plataformas de arrendamiento de corta estancia como Airbnb, Booking, etc., la solución no es ponerles un tope al número de rentas al año que pueden poner, sino al tratamiento que se les da desde el punto de vista fiscal y focalizar no en la plataforma, sino en el propietario que pone su propiedad como un mecanismo de inversión, no como una vivienda en renta. Al ser un vehículo de inversión, debería pagar impuestos como tal, sobre todo el predial. Una vivienda que está en Airbnb tendría que pagar un predial de comercio o servicio (pues está ofreciendo un servicio de hospedaje), no de vivienda. Y como servicio de alojamiento, debería estar sujeto a los mismos impuestos que paga un hotel, o en todo caso, a cobrar un impuesto por alojamiento al turista. Con una política fiscal de este tipo, se podrían recaudar recursos para fortalecer una política de vivienda social asequible a partir de los mecanismos explicados en los párrafos anteriores.
Manifestaciones en contra de la gentrificación: un grito desesperado por ejercer el derecho a la ciudad desde una perspectiva metropolitana
Si bien la gentrificación ha estado asociada a barrios emblemáticos como en la Roma, la Condesa, la Juárez o Santa María La Rivera en la Ciudad de México, debe reconocerse que dichos barrios han estado sujetos a un proceso de gentrificación por los atributos de los que disponen: bien conectados, arbolados, con mezcla de usos, con una intensa vida de barrio, parques, banquetas anchas, con presencia de todo tipo de equipamientos (de educación, salud, cultura, abasto, asistencia social, etc.) y con una intensa oferta de empleo (y desde luego, una nula oferta de vivienda asequible). Estos atributos atraen tanto a habitantes de la Zona Metropolitana del Valle de México, como a turistas nacionales y extranjeros (incluyendo nómadas digitales).
Si se desea evitar la gentrificación en estos barrios, lo correcto sería asegurar que el resto de los barrios en la Zona Metropolitana del Valle de México replicaran estos atributos. Esto implica lo siguiente: 1) una visión metropolitana para la generación de nuevas centralidades que ofrezcan más empleos, que eviten desplazamientos tan largos desde los municipios metropolitanos hacia las Alcaldías centrales de la Ciudad de México; 2) una política de vivienda asequible articulada con la política de generación de empleo en nuevas centralidades; y 3) un mejoramiento de los barrios en los municipios conurbados del Valle de México.
Una búsqueda intensa para acceder y vivir en estos barrios “gentrificados” ha contribuido sin duda a la demanda de vivienda y suelo y por lo tanto, al encarecimiento en los precios tanto de renta como de compra de vivienda. ¿Por qué no diseñar e instrumentar una política que permita reproducir los atributos de estos barrios que han estado sujetos al proceso de gentrificación, en otros barrios, en particular en aquellos que expulsan población, los más marginados, los de mayores rezagos, los de peores índices de calidad del entorno, los más inseguros y los de peor calidad de vida? Estos barrios creo que son los que piden a gritos contar con un entorno que les permita ejercer el derecho a la ciudad, gritos que resuenan en las marchas en contra de la gentrificación.
*Miembro colegiado de El Colegio de Urbanistas de México (ECUM).
Socio Fundador y Director General de “Local & Global Ideas”.
Empresa especializada en la elaboración de planes y programas de desarrollo urbano, ordenamiento territorial, ordenamiento ecológico, cambio climático y turismo sostenible. Proporciona asesoría al sector público, privado y social en materia de desarrollo inmobiliario.
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