La crisis silenciada de la vivienda en la CDMX: causas y consecuencias de la gentrificación
Estudio del Colegio de Urbanistas de México
Resumen Ejecutivo
Ciudad de México a 18 de agosto de 2025
Presentación: "El elefante en la sala"
Hay un problema del que poco se habla, pero que está reconfigurando de raíz a la Ciudad de México: la falta de vivienda asequible.
Es el “elefante en la sala”, ese problema estructural que gobiernos y políticas públicas han ignorado durante dos décadas, mientras los barrios se encarecen, las familias son expulsadas y el mercado inmobiliario dicta quién puede habitar en la capital.
La gentrificación —tema recurrente en medios y protestas vecinales— es solo la parte visible de este proceso. La raíz está en otra parte: una ciudad que dejó de producir vivienda social y que renunció a regular el suelo urbano.
El Colegio de Urbanistas de México (ECUM) ofrece, en este estudio, un diagnóstico profundo y una serie de propuestas concretas. Tres voces expertas lo articulan:
Juan Carlos Zentella Gómez, urbanista y especialista en desarrollo socioeconómico, quien lidera el análisis estructural.
Nina Carolina Izábal Martínez, presidenta del ECUM, enfocada en gobernanza urbana, marco normativo y políticas públicas.
Iván Amador, urbanista experto en movilidad y analista de dinámicas sociales
Su visión conjunta es contundente: si la Ciudad de México no enfrenta la crisis habitacional de manera integral, se consolidará como una metrópoli excluyente, diseñada solo para quienes pueden pagar las rentas más altas.
La Ciudad de México ha aprendido a convivir con el tráfico, con la contaminación y con la violencia. Pero hay un problema silencioso, casi invisible en el debate público, que define el destino de la capital: la crisis de vivienda asequible.
Ese es el verdadero ‘elefante en la sala’. Una realidad incómoda, ignorada en los discursos oficiales, pero que explica la expulsión de familias, el encarecimiento brutal de las rentas y la creciente desigualdad urbana.
“El verdadero elefante en la sala es la escasez estructural de vivienda, que ha expulsado a miles de familias de la ciudad”, advierte Nina Carolina Izábal Martínez, presidenta del Colegio de Urbanistas de México.
El estudio elaborado por el ECUM es contundente: la gentrificación no es la causa del problema, sino su rostro más visible. La raíz está en otra parte: una ciudad que dejó de producir vivienda social y que ha permitido que la especulación inmobiliaria imponga sus reglas.
1. Un proceso expulsivo: de las clases bajas a las medias
En los últimos años, colonias tradicionales como Roma Norte, Condesa o Juárez se han convertido en territorios inaccesibles. Las rentas superan los 44 mil pesos mensuales, mientras la producción de vivienda se desploma: de 20 mil unidades construidas en 2018 a apenas 2 mil en 2025.
La demanda real es de 70 mil viviendas al año en la capital y 350 mil en la zona metropolitana. Hoy, apenas se cubre el 1% de esa necesidad.
“Las clases bajas fueron desplazadas hace tiempo; hoy la presión del mercado alcanza a las clases medias y medias bajas, que se ven obligadas a abandonar la ciudad”, explica el urbanista Iván Amador.
Se trata de un drama social profundo: familias que, generación tras generación, construyeron la vida de los barrios, hoy son desterradas hacia periferias lejanas, con peores servicios y largas horas de traslado.
“La gentrificación no es la causa de la crisis, es el síntoma. La raíz está en la incapacidad de generar y regular vivienda asequible. Mejorar la ciudad sin mecanismos de control es condenar a la población a ser desplazada.”
El desplazamiento ya no se limita a los sectores más pobres.
“Las clases bajas fueron desplazadas hace mucho tiempo. Hoy la presión del mercado está alcanzando a las clases medias y medias bajas, que antes tenían acceso a barrios céntricos. Ahora, incluso ellos se ven forzados a abandonar la ciudad.”
La escasez estructural de vivienda alimenta este fenómeno:
En 2018 se construyeron 20,000 viviendas en la capital.
Para 2025, la cifra cayó a apenas 2,000 unidades, menos del 1% de la demanda real.
La demanda estimada es de 70,000 viviendas al año en CDMX y 350,000 en toda la zona metropolitana.
“La falta de vivienda asequible es el verdadero elefante en la sala... Se habla de gentrificación, de plataformas digitales, incluso de nómadas digitales. Pero lo que en realidad explica el encarecimiento brutal es que la ciudad dejó de construir vivienda social y carece de un plan metropolitano.”
2. Gentrificación: el síntoma de una enfermedad mayor
“La gentrificación no es la enfermedad, es el síntoma. La verdadera causa está en la incapacidad de producir y regular vivienda asequible”, sostiene Juan Carlos Zentella Gómez, autor principal del estudio.
El fenómeno ocurre cuando la renovación urbana —nuevos parques, vialidades, servicios— dispara el valor del suelo, pero sin mecanismos que garanticen que la comunidad original pueda permanecer. El resultado: barrios mejorados que expulsan a quienes los habitan.
“Mejorar la ciudad sin mecanismos de control es condenar a la población a ser desplazada”, agrega Zentella.
3. El mercado como único planificador
Los investigadores coinciden en que, en ausencia de políticas públicas eficaces, el mercado inmobiliario se ha convertido en el verdadero planificador de la ciudad. El mercado inmobiliario se ha convertido en el único planificador real de la ciudad, bajo lógicas especulativas.
“El mercado de suelo es monopólico, opaco y especulativo. Los propietarios retienen inmuebles esperando su valorización, mientras el Estado carece de herramientas fiscales para obligarlos a destinarlos al bien social”, advierte Zentella.
Para Nina Carolina Izábal, el problema está en la fragilidad institucional: “Tenemos un Plan de Desarrollo Urbano que data de 2003. Creamos una Secretaría de Vivienda, sí, pero sin presupuesto ni atribuciones. Así no hay manera de enfrentar una crisis de esta magnitud”.
Amador añade: “El debate público se ha centrado en los nómadas digitales y en Airbnb. Pero el verdadero problema no es quién renta, sino un mercado sin regulación y un Estado que abandonó la producción de vivienda asequible”.
“El mercado mexicano es monopólico, opaco y especulativo. Los propietarios retienen suelo y vivienda esperando su valorización, mientras el Estado carece de instrumentos fiscales para obligarlos a usarlo en beneficio social.”
“El discurso mediático sobre la gentrificación ha sido capturado por sectores de clase media alta que tienen plataformas para hacer ruido. Pero el problema estructural no es que lleguen extranjeros o nómadas digitales; el problema es que no hay regulación ni oferta asequible.”
“El Plan de Desarrollo Urbano sigue siendo el de 2003. La Secretaría de Vivienda se creó, sí, pero sin presupuesto ni dientes regulatorios. Así no hay manera de enfrentar una crisis de esta magnitud.”
4. El costo social y económico del desplazamiento
El éxodo hacia la periferia es caro, lento y desgastante. Familias enteras gastan más en transporte, pierden horas de vida en traslados y ven reducida su calidad de vida.
“La ciudad se expande de manera insostenible y eso encarece los servicios. El costo no lo paga solo el expulsado: lo pagamos todos”, subraya Zentella.
Las cifras son elocuentes: más de 23 mil familias han abandonado la capital en los últimos años por razones económicas. Al mismo tiempo, la mancha urbana devora suelos agrícolas y áreas naturales, incrementando la contaminación y reduciendo la productividad.
El costo es también cultural: “La gentrificación no solo encarece la vivienda: destruye comunidades. Se pierden redes de apoyo, negocios locales y formas de vida que daban identidad a los barrios”, apunta Amador.
5. Plataformas digitales: el acelerador sin freno
“Esas propiedades deben tributar como comercios, pagar predial comercial e impuestos por alojamiento. Con eso podemos alimentar fideicomisos públicos para subsidios de renta y programas de vivienda asequible.”
La irrupción de plataformas como Airbnb ha acelerado el encarecimiento de las rentas. Más de 26 mil alojamientos turísticos operan hoy en la ciudad, concentrados en zonas centrales.
“El problema no es Airbnb, sino la ausencia de regulación. Estas viviendas deberían pagar impuestos como comercios, y esos recursos podrían alimentar programas de vivienda social”, propone Izábal.
“Con una fiscalidad adecuada, la renta temporal podría ser una oportunidad y no una amenaza. El problema es la inacción del Estado”, insiste Zentella.
Amador añade: “No podemos culpar al extranjero que alquila un departamento. El problema no es el inquilino, sino la falta de controles. Si el mercado estuviera regulado, nadie vería a un nómada digital como enemigo”.
“El problema no es Airbnb en sí mismo, sino la falta de regulación. Hoy esas viviendas no pagan impuestos como comercios, y el Estado pierde una oportunidad fiscal que podría financiar vivienda social.”
“No se trata de culpar a los extranjeros. El problema no es quién renta, sino un mercado sin controles. Si hubiera regulación, nadie vería a un nómada digital como enemigo.”
6. Ciudadanos en resistencia
La crisis no ha pasado desapercibida. En los últimos años, colectivos ciudadanos han salido a las calles para denunciar lo que llaman ‘el despojo silencioso’.
El Frente por la Vivienda Joven ha encabezado marchas que exigen congelar rentas y regular las plataformas digitales. Grupos como Pasteup morras y Obrera Ciudad de México han intervenido espacios públicos con un mensaje claro: ‘La gentrificación no es progreso, es despojo’.
Estudios de la UAM estiman que más de 400 mil familias han sido expulsadas a la periferia en la última década.
“Las protestas son el síntoma de un vacío de gobernanza. Cuando el Estado no regula, la sociedad tiene que defender su derecho a la ciudad en la calle”, sostiene Izábal.
7. Propuestas: recuperar la ciudad
Los tres investigadores coinciden en que el tiempo de los diagnósticos ya pasó. Ahora es momento de actuar.
Zentella propone: impuesto a la plusvalía, predial progresivo contra la especulación, zonificación incluyente y fideicomisos públicos para subsidiar rentas.
Izábal exige: un nuevo Plan Metropolitano de Vivienda, registro obligatorio y fiscalización de plataformas digitales, instituciones con presupuesto real y participación ciudadana vinculante.
Amador complementa: impulsar vivienda cooperativa y esquemas de renta social, combatir la especulación inmobiliaria y reivindicar el carácter social de la vivienda.
“La casa no puede seguir siendo un símbolo de acumulación patrimonial. Es un derecho, y la ciudad debe garantizarlo como tal”, afirma Amador.
8. Conclusión: recuperar la ciudad
La Ciudad de México está en una encrucijada. Puede seguir siendo un espacio que expulsa, donde vivir en el centro es un privilegio reservado para unos cuantos. O puede reconstruir su pacto urbano y garantizar el derecho a la vivienda como condición básica de ciudadanía.
“Si no enfrentamos el elefante en la sala, perderemos la diversidad que hace única a la ciudad”, advierte Izábal.
“La gentrificación no es inevitable, es el resultado de decisiones políticas equivocadas. Y eso significa que también puede revertirse”, añade Amador.
“El futuro de la Ciudad de México depende de que entendamos que la vivienda no es un privilegio, es un derecho. Y el Estado debe garantizarlo”, concluye Zentella.
Reflexión final
La gentrificación es apenas la fiebre que revela la enfermedad. El verdadero mal es un modelo urbano que abandonó la producción de vivienda asequible y dejó al mercado decidir quién puede habitar la ciudad.
La pregunta es simple, pero decisiva: ¿seguirá la capital siendo un espacio de diversidad e inclusión, o se convertirá en un enclave exclusivo para quienes pueden pagarlo?
El tiempo para responderla se agota.
